Читать книгу: «Теория и практика экономических измерений в недвижимости», страница 4
для этих лиц сведения реестра должны быть признаны достоверными.
Принцип внесения является важнейшим, системообразующим принципом регистрационного режима. В этой системе невнесенные права не признаются возникшими. В законе это выражено следующим образом: «Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него» (п. 2 ст. 8 ГК РФ); «государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права» (ст. 2 Закона о регистрации). Иначе можно сказать так: нет регистрации – нет и права.
Таким образом, момент возникновения права на недвижимость приравнен не к изъявлению частной воли в виде заключения или исполнения договора (как это имеет место во французской регистрационной системе – принцип противопоставимости по отношению к третьим лицам), а к совершению органом публичной власти, который принимает решение об удовлетворении заявления и вносит запись о праве в Реестр.
У нас, к сожалению, реализована негативная регистрационная система и запись в ЕГРН не гарантирует правомерность основания регистрации. Отсюда, например, возникает много проблем при сносе объектов недвижимости («ночь длинных ковшей» в Москве) при наличии свидетельств о праве собственности на объект.
В основу нашей системы регистрации недвижимости положена вторая (немецкая) система и действует принцип внесения. Эти положения зафиксированы в ст.131 ГК РФ:
ГК РФ Статья 131. Государственная регистрация недвижимости
1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.
3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.
4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.
Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.
6. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
Система государственной регистрации прав на недвижимость и учета объектов в специальном реестре в нашей стране развивался с начала 90-тых годов достаточно хаотично. Мы, как всегда, пошли своим, особым, путем, который отличается и от немецкой и от французской системы, но ближе к немецкой.
Вначале было принято решение о создании двух реестров: 1) единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и 2) государственного кадастра недвижимости (ГКН). Потом, в 2014, принято решение объединить эти реестры в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Этот процесс идет и до сих пор не завершён в полной мере.
В 2013 году произошли и изменения в исполнителях работ по кадастровому (техническому) учету зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Если до этого периода эта работа проводилась местными бюро технической информации (БТИ), то после она стала проводиться кадастровыми инженерами (физические лица, имеющие действующей квалификационный аттестат кадастрового инженера, включенные в государственный реестр кадастровых инженеров).
Работа кадастрового инженера создает основу для регистрации прав на объекты недвижимости в ЕГРП. Из самого определения – Единый государственный реестр недвижимости – должно, по идеи, следовать, что в него должны попадать только объекты недвижимости.
Но кто должен проводить экспертизу на соответствие понятию «недвижимости»?
Как мы описали выше – это довольно непростая задача. В развитых европейских странах этой задачей занимаются нотариусы, которые проверяют сделки перед регистрацией. У нас же нотариусы, по нашему законодательству, не являются обязательным элементов перед регистрацией и, следовательно, проверка сделки возлагается на регистраторов. Но регистраторы не в состоянии, например, изучить вопрос о дееспособности сторон, совершивших сделку, не имеют возможности проверить подлинность представленных на регистрацию документов и т.д.
Следовательно, правовая экспертиза проводится только по документам, имеющимся у регистратора.
В 2012 году в ГК РФ были внесены принципы (ст. 8.1), на которых должна базироваться регистрация недвижимости. Это следующие принципы, которые были ранее выработанные юридической практикой:
1) проверки законности оснований регистрации,
2) публичности,
3) достоверности государственного реестра.
Первый принцип означает, что регистрирующий орган обязан проверить законность юридических фактов, лежащих в основании регистрации, подлинность и добровольность соответствующих волеизъявлений, наличие правомочий у лиц, обращающихся за государственной регистрацией. Однако этот принцип распространяется лишь на юридическое основание госрегистрации, но не на проверку того, является ли объект недвижимостью или движимостью. Такую проверку законодатель не предусмотрел. Получился парадокс – в реестр недвижимости попали объекты, не относящиеся к этой категории, что создало много проблем и для последствий сделок и для налогообложения. То есть государство взяло на себя функции ведения кадастра недвижимости и со своей задачей не справляется. Отсюда возникают проблемы и с принципом достоверности реестра, который подразумевает, что любое лицо, совершившее сделку с имуществом, полагаясь на данные реестра, должно быть защищено. Из этого правила есть ряд исключений, на который мы здесь не будем останавливаться.
Наконец принцип открытости реестра, устанавливает, что любое заинтересованное лицо вправе иметь доступ к содержанию реестра и выяснить, кто является в настоящее время правообладателем в отношении соответствующего имущества.
Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод, что в Российской Федерации создана система государственной регистрации, в которую могут попасть (и попадают) кроме недвижимости так же и движимые вещи. Надлежащей проверки исходной правовой и технической информации для совершения регистрации не проводится. В результате мы сейчас имеем ЕГРП, в которой очень много ошибок и неточной информации. А эта информация используется для перехода прав на недвижимость и для её налогообложения, и она должна быть достоверна (в соответствии с принципами ГК РФ).
Как недостоверность данных ЕГРН влияет на налоги на недвижимость мы рассмотрим далее.
В заключении отметим те тенденции изменения законодательства в сфере недвижимости, которые проявились в 2019 году /8, 21/:
1. Существенно продвинулась работа по законопроекту об «едином объекте недвижимости», который подготовлен в соответствии с Концепция изменений федерального законодательства, направленных на создание правового режима единого объекта недвижимости, подготовленная во исполнение Поручения Правительства РФ от 04.03.2016 № ИШ-П13-1858. Этот законопроект должен исправить ту ошибку, которая привела к отрыву улучшений земельного участка от земли, и должен создать единый объект недвижимости на базе земельного участка. Кроме того, он должен исправить и конкретизировать понятие «недвижимость». Начался процесс мягкого перехода от нынешней системы, в которой недвижимостями являются и земельные участки, и всё то, что возведено на этих земельных участках, к системе, когда единственным видом недвижимости являются земельные участки, а все, что возведено на участке, рассматривается как улучшения (система единого объекта). Этот закон может быть принят в конце 2019- начале 2020 года.
2. Ведется работа по реформе вещных прав и появлению в российском праве понятия «право застройки». Есть надежда, что в нашем праве это понятие появится.
3. Изменились правила сноса самовольной постройки. Правки в закон сильно урезали аппетиты исполнительной власти по внесудебному сносу объектов недвижимости. Теперь ст.222 ГК РФ разрешает вместо сноса провести «приведение в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет»,
4. В новых нормах о самовольных постройках учтена идея добросовестности застройщика, который не знал и не должен был знать о том, что в отношении земельного участка были установлены какие-то специальные публично-правовые ограничения.
5. Наконец-то была изменена схема финансирования строительства жилых домов за счет граждан-покупателей, в результате которой появилось масса обманутых дольщиков. Эта схема полностью себя дискредитировала, и от нее было решено отказаться. Основной упор теперь сделан на проектное финансирование и получение от банков строительных кредитов.
6. Идея перевода ЕГРН на блокчейн не получила развития, так как публичный блокчейн предполагает полную невозможность исправления записи. А частный блокчейн практически, ничем не отличается от тех информационных систем, которые сейчас есть в Росреестре.
7. С целью повышения надежности реестра недвижимости, начал реализовываться проект, связанный с введением в России периода бесповоротности записи, когда по истечении определенного времени (10 лет) никакая запись реестра уже не может быть оспорена.
1.4 Недвижимость и климат
Объекты недвижимости являются основными потребителями энергии для обогрева и обеспечения камфорной жизнедеятельности в зданиях и сооружениях. Производство этой энергии путем сжигания ископаемого топлива (газ, нефть, уголь и т.д.) и эксплуатация зданий и сооружений связаны с выбросами углекислого газа в атмосферу, что ведет к повышению температуры на земной поверхности и стихийным бедствиям, которые негативно воздействуют на те же объекты недвижимости. По данным Программы Организации Объединенных Наций по окружающей среде (ЮНЕП) спрос на энергию зданий составляет 135 ЭДж, а выбросы СО2 от эксплуатации зданий составляют не менее 10 ГтСО2, то есть интенсивность выбросов составляет не менее 40 кгСО2/м2 в год, а энергоемкость в 2021 году составила 152 Втч/м2 (рис. 1.1)
Рис.1.1 Тенденции в сфере зданий и сооружений в 2021 г. относительно 2015 г. по данным Всемирного доклада о состоянии фонда зданий (ОНУВ – определяемые на национальном уровне вклады в декарбонизацию зданий).
По данным того же доклада мировая доля выбросов СО2-экв от зданий и сооружений составляет примерно 37%, а их спрос на энергию достигает 34% (см. рис.1.2). Причем наибольшая доля приходится на жилой сектор.
Рис. 1.2. Вклад зданий и сооружений в мировую долю выбросов СО2-экв и в спросе на энергию
Таким образом, недвижимость является одним из наибольших загрязнителей планеты и требует принятия глобальных мер по декарбонизации. Эти меры принимаются как на уровне структур ООН, так и на национальных уровнях. Так в 2021 году уже 158 стран упомянули вопросы декарбонизации объектов недвижимости в своих климатических планах, из которых 118 стран прописали свои обязательства по энергоэффективности зданий. В 2021 году на эти цели было направлено 237 млрд. $.
Согласно данным Международного энергетического агентства, использование энергии в зданиях должно быть уменьшено на 80% к 2050 году, если мы хотим сократить повышение температуры до менее 2 процентов. Этого можно достичь путем энергосберегающих мероприятий.
Вопросы энергосбережения в зданиях уже давно находятся в центре внимания проектировщиков, эксплантатов и местных властей, а положительный опыт отражается в стандартах.
Выпуском международных стандартов занимается Международная организация по стандартизации ISO/ИСО. В ИСО имеются несколько комитетов. Сохранением окружающей среды и улучшение благосостояния граждан занимаются эксперты технического комитета ИСО/ТК 268 «Устойчивые города и сообщества», чей стандарт ISO 37101 помогает сообществам выявлять свои цели в области устойчивого развития и осуществлять стратегии для их достижения.
Сделать объекты недвижимости более энергоэффективными возможно при помощи применения серии стандартов ISO 52000.
ИСО 52000 содержит комплексный метод оценки энергетических показателей таких как общий объем первичной энергии, используемой для отопления, охлаждения, вентиляции и горячего водоснабжения. Данный механизм способствует ускорению прогресса при внедрении энергоэффективности с использованием новых материалов, технологий и подходов к проектированию, строительству и управлению зданиями.
Здания станут более энергоэффективными посредством применения самых высококлассных строительных материалов и продукции, объединенных с высококачественными техническими системами зданий и технологий возобновляемой энергии. Системный подход является ключевым фактором при оценке энергетической эффективности с учетом постоянно изменяющегося взаимодействия между пользователями, системой и изменяющимися внешними условиями.
Серия стандартов ISO 52000 была подготовлена техническим комитетом ИСО 163 «Тепловые характеристики и использования энергии в искусственной среде», чей секретариат находится в ведении SIS, члена ИСО от Швеции и ИСО/ТК 205, Проектирование среды зданий, чей секретариат ведет ANSI, член ИСО от США, при взаимодействии с европейским комитетом по стандартизации (CEN) технического комитета CEN 371, энергетические показатели строительных проектов и CEN/ТК 89, «Тепловые характеристики зданий и строительных компонентов».
Вопросы по энергоэффективности зданий возникли в Европе сразу после подписания Киотского протокола и Европейский Союз принял Директиву по энергетическим характеристикам зданий (EPBD), которая обязывает ЕС и все его стороны устанавливать обязательные цели по сокращению выбросов объектов недвижимости.
Новый европейский стандарт EN 15217 представляет собой попытку описания методов выражения энергоэффективности и сертификации зданий. Сертификаты энергоэффективности переопределяются в рамках разработки схемы сертификации, которая должна содержать как минимум общий индекс энергоэффективности (EPI), определяемый с точки зрения потребления энергии, выбросов углекислого газа или стоимости энергии на единицу площади, что позволяет сравнивать здания.
Общее минимальное требование эффективности должно быть установлено законодательством в качестве предела индекса энергоэффективности (EPIMAX).
Таким образом, область сертификации распространяется не только на энергетические характеристики здания, но также включает минимальные требования и маркировку или класс, которые позволяют пользователям сравнивать и оценивать перспективные здания.
Сертификат должен содержать, среди прочего, классификацию энергоэффективности здания на основе энергетической маркировки (LI).
В рамках ЕС сейчас запущены следующие исследовательские проекты по энергоэффективности зданий:
В соответствии с Европейской директивой в странах-участниках начали вводится Сертификаты энергоэффективности (EPC).
EPC – это схема рейтинга, обобщающая энергоэффективность зданий в Европейском Союзе. Зданию присваивается рейтинг от A (очень эффективный) до G (неэффективный), EPC также будет включать советы по наиболее экономичным способам повышения энергоэффективности вашего дома (рис.1.3).
Рис. 1.3. Пример Сертификата энергоэффективности (EPC).
В связи с принятием Стратегии социально-экономического развития Российской Федерации с низким уровнем выбросов парниковых газов до 2050 года (Распоряжение Правительства Российской Федерации от 29.10.2021 года № 3052-р) проблема энергоэффективности недвижимости получила новый импульс.
Проблема для России не нова. Еще в 2009 году был принят соответствующий закон (приняты подзаконные акты и запущен рынок энергоаудита). Однако ощутимых результатов эти действия не дали. Россия до сих пор отстает от развитых стран по энергосбережению и выбросам СО2-экв от объектов недвижимости. (см. рис.1.5)
Рис. 1.4 Российские требования к энергосбережению в зданиях
Рис.1.5 Место России в потреблении зданиями тепловой энергии
В соответствии с обязательными федеральными требованиями повышения энергетической эффективности многоквартирных домов, установленными постановлением Правительства РФ от 25.01.2011 №18 «Об утверждении Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений и требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов» [1-5] показатели, характеризующие годовые удельные расходы энергетических ресурсов в здании, строении, сооружении, должны снижаться по отношению к базовому уровню потребления МКД энергетических ресурсов не реже, чем 1 раз в 5 лет:
а) для вновь создаваемых зданий, строений, сооружений:
–с 1 января 2018 г. – не менее чем на 20 процентов;
–с 1 января 2023 г. – не менее чем на 40 процентов;
–с 1 января 2028 г. – не менее чем на 50 процентов;
б) для реконструируемых или проходящих капитальный ремонт зданий
(за исключением многоквартирных домов), строений, сооружений с 1 января
2018 г. – не менее чем на 20 процентов.
Базовый уровень удельного потребления МКД энергетических ресурсов установлен Приказом Минстроя РФ от 06.06.2015 г. №399 «Об утверждении правил определения классов энергетической эффективности многоквартирных домов» (далее -приказ №399)
Приказом Минстроя России от 17.11.2017 № 1550/пр «Об утверждении требований энергетической эффективности зданий, строений и сооружений» для вновь создаваемых зданий (в том числе МКД) строений, сооружений удельная характеристика расхода тепловой энергии только на отопление и вентиляцию должна быть уменьшена:
– с 1 июля 2018 г. – на 20 процентов;
– с 1 января 2023 г. – на 40 процентов;
– с 1 января 2028 г. – на 50 процентов.
Класс энергетической эффективности МКД определяется по величине отклонения показателя удельного годового расхода энергетических ресурсов от базового уровня (таблица 1.1).
Таблица 1.1
Классы энергетической эффективности многоквартирных домов, установленные приказом №399
В процессе эксплуатации МКД класс эффективности присваивает государственная жилищная инспекция (ГЖИ) в соответствии с декларацией, которая разрабатывается на основании Приказа Минстроя России от 06.06.2016 № 399/пр «Об утверждении Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов» в отдельности для каждого дома». При постройке, реконструкции или вводе в эксплуатацию после капремонта класс эффективности присваивает Стройнадзор.
Отсутствие независимой системы присвоения класса энергоэффективности и натуральных замеров проектных показателей приводит к дискредитации идеи энергоэффективности и произволу присвоения классов, что отражается на классификации «зеленых» домов. Например, в системе Дом.РФ можно найти многоквартирные дома, которые обозначены как «зеленые», но явно не соответствуют критериям недавно принятого ГОСТ Р 70346-2022.
1.5 Устойчивое развитие территорий
Понятие “sustainable development», переведенное у нас как «устойчивое развитие», уже вошло в оборот сначала в специальной литературе, а потом и на бытовом уровне. При этом люди, оперирующие этим понятием, часто вкладывают в это определение совершенно разный смысл. Более того это понятие, по мнению некоторых исследователей, не логично, так как по-русски «устойчивость» предполагает равновесие, а «развитие» возможно только при условии постоянного выхода системы из равновесного состояния. Разные исследователи также отмечали неточность русского перевода зарубежного выражения (англ. sustainable development, фр. développement durable, нем. nachhaltige Entwicklung).
Более адекватно “sustainable development» на русском соответствует пониманию «выдерживающее развитие», «переносимое развитие», т.е. экономический рост, который способна выдержать природная система. Очевидно, что дословный перевод на русский язык звучит весьма неоднозначно из-за особенностей русского языка.
Понятие «устойчивость» в приложении к общественному развитию (Sustainable Society), имеет три базовых компонента: экономический, социальный, экологический. При этом важно, что эти компоненты должны быть согласованы друг с другом, а также должны содействовать нынешнему и будущему потенциалу человеческого развития (Human Development). Важным фактором является механизм взаимодействия направлений развития.
Изменения, происходящие с понятием «устойчивое развитие» часто происходят в экономической теории, когда исследователи заимствуют их из одних наук и пытаются ассимилировать в других.
Если проанализировать работы, посвященных устойчивому развитию за последние годы, то можно заметить интересную особенность. Если в научной литературе параметры критериев оценки устойчивости смещаются в сторону возобновляемой энергетики, экономичности и экологичности, то на уровне предприятий устойчивость рассматривается ограничено через получение стабильной прибыли или выручки независимо от конъюнктуры рынка, без учета влияния загрязнения окружающей среды.
Например, «устойчивое развитие строительной отрасли», чаще всего, обозначает стабильный рост и расширение отрасли вообще без какой-либо привязки к социальной и экологической составляющей.
Определение понятия “устойчивого развития территорий” (УРТ) впервые в нашей стране был закреплен в Градостроительном кодексе РФ, принятый в 2004 г.:
«3) устойчивое развитие территорий – обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений;
Но этот принцип остался на уровне декларации, не воплотившись в жизнь.
В 2016 г. произошли определенные изменения в Градостроительный кодекс. Законом от 3 июля 2016 года № 373-ФЗ, вступающий в силу с 1 июля 2017 года, внесены существенные изменения в регулирование подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории. Документ ввел новое понятие – деятельность по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ), которая включает: работу по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов различного назначения; коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и иных объектов, обеспечивающих жизнедеятельность граждан, а также проектирование, строительство, реконструкцию этих объектов. Однако в новой редакции Кодекса 2020 года понятие “устойчивое” из определения убрано. Теперь применяется аббревиатура КУР – комплексное развитие территорий – совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов.
Устойчивое развитие территорий обеспечивается в основном эффективным территориальным планированием.
С начала прошлого века вопросами территориального планирования занимались землеустроители, которые предпринимали «действия по перераспределению земель и обустройству территории, дающие землевладельцу экономическую выгоду» /3/. Со временем землеустройство превратилось в отрасль научных знаний и практического применения в целях «организации рационального использования и охраны земель» /3/.
Своего расцвета землеустройство достигло в советский период, когда требовалось решать землеустроительные задачи на всей территории СССР с целью реализации земельной политики государства. Для этих целей было создано всероссийское производственное проектное объединение по использованию земельных ресурсов – Росземпроект с зональными проектными институтами, их филиалами и изыскательскими экспедициями в его составе. То есть вопросы землеустройства решались с самого высшего уровня власти или, как сейчас принято писать, с федерального уровня.
Однако с переходом к рыночным реформам и приватизацией земель роль землеустройства в масштабах государства начала падать и вопросы территориального планирования постепенно начали регулироваться Градостроительным кодексом РФ, а землеустроителям была отведена роль «организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство)»/4/.
Так как у градостроителей цели развития территорий отличаются от целей землеустроителей, то появились явные перекосы в сторону развития городов и их наступление на пригороды. Это привело к бессистемному росту городов, обусловленного интересами девелоперов и властных группировок, без учета экологических, климатических и социальных последствий. Особенно ярко это проявилась в крупных агломерациях, например, в Москве (рис.1.6)
Рис.1.6 Рост Москвы с начала рыночных реформ
В Советское время вокруг Москвы был создан 50-км защитный зеленый пояс, площадью 149 тыс. Га /5/, в котором было ограничено строительство и были восстановлены леса. С началом рыночных реформ этот зеленый пояс начал интенсивно уничтожаются и застраиваться, а город стремительно и бессистемно расширяться. Так площадь зеленых насаждений в Москве и пригороде уменьшилась не менее, чем на 678 гектар по сравнению с 2000 годом . По официальным данным площадь нарушенных земель лесного фонда в Московской области составляет 14,3 тыс. Га. Никакая теория землеустройство не может объяснить хаотичные вкрапления Москвы в земли области и уничтожение зеленого пояса, «зеленых легких Москвы».
Подмосковные власти также активно начали застраивать защитный зеленый пояс. Рассмотрим для примера развитие прилегающего к МКАД Красногорского района Московской области, находящегося в зеленом поясе Москвы.
В советское время район представлял собой низкоурбанизированную местность с большим количеством лесных и зеленых насаждений и полей для сельхозпроизводства. С началом рыночных реформ колхозы и совхозы прекратили свое существование и поля были отданы под индивидуальную жилую застройку. В последующие же годы начало активно развиваться многоквартирное жилищное строительство. Застройка в основном велась бессистемно по решению местных органов власти. Такие полномочия они имели по Конституции РФ, Федеральному закону о местном самоуправлении (ФЗ-131 от 2003г.) и п.8 Градостроительного Кодекса РФ. Первый Генеральный план района, упорядовший застройку, появился только в 2012 году.
Однако, с 2014 года концепция поменялась, и все градостроительные функции на себя перетянул регион, оставив району лишь утверждение или согласование принятых градостроительных решений Московской области. Сам же район упразднили и на его месте образовали городской округ (ГО Красногорск), что обеспечило попадание застройки всех земель под действие Градостроительного Кодекса РФ.
С 2017 года регион приступил к разработке Генерального плана и ПЗЗ для ГО Красногорск. В самом конце 2019 года, несмотря на возражения и протесты инициативных групп жителей, он был утвержден Советом депутатов ГО Красногорск, но до сих пор в него постоянно вносятся изменения.
Для целей дальнейшего изложения остановимся на нем более подробно.
В целях территориального планирования прямо указывается, что «Генеральный план городского округа Красногорск разрабатывается в качестве документа, направленного на создание условий для устойчивого развития его территорий». Однако это заявление декларативно, так как никаких критериев устойчивости в рассматриваемом документе не указано. Более того, далее покажем, что в Генеральном плане фактически реализована антиустойчивая повестка.
По утвержденному Градостроительному плану к существующему в 2017 году жилищному фонду относительно небольшому района (9 077 Га) в 7 487,8 тыс. м2 к 2023 г. добавляется 5 991,3 тыс. м2, а к 2039 году еще 4 0888,7 тыс. м2., то есть увеличивается в 2,35 раза.
При этом численность населения растет экспоненциально (рис.1.7), возрастая, по сравнению с советским периодом, в 9,5 раза, и это в бывшем зеленом поясе Москвы.
Рис.1.7 Запланированный рост численности населения по Генеральному плану.
Такой прирост населения обеспечит прирост выброса СО2-экв. не менее чем на 10 млн. тонн
Так как открытых пространств для строительства такого объема жилья не хватает, то застройка запланирована прямо на лесных участках, составляющих основу зеленого пояса Москвы, как показано на рис.1.8. То есть будет дополнительный выброс парниковых газов за счет уменьшения поглощающей способности лесов.
Рис.1.8 Запланированная застройка лесных участков
К такому объему запланированного строительства жилья требуется соответствующая социальная и коммунально-бытовая инфраструктура – детские сады, школы, больницы, спортивные сооружения, торговые центры и т.д.
Весь этот колоссальный объем объектов недвижимости будет потреблять тепло и электричество. По генплану потребуется дополнительно 2 766 МВт электроэнергии и 5 690 Гкал/час расхода тепла. Эти дополнительные теплоэлектростанции будут обеспечивать дополнительные выбросы парниковых газов, которые являются источником климатических и экологических проблем не только для жителей района, но и жителей Москвы. Генеральный план эти моменты никак не освещает, выбросы СО2 и снижение поглощающей способности лесов не считает, социальные последствии не прогнозирует.
