Читать книгу: «Общее собрание собственников», страница 2

Примерно аналогичная ситуация складывается и в настоящий момент, но теперь уже в жилищном законодательстве. Жилищный кодекс предоставил вторую попытку принять участие каждому в управлении через участие в общем собрании, только теперь вопрос касается уже судьбы не родного предприятия, на котором нас застала приватизация, а более близкого вопроса – нашего с Вами места жительства каждого из нас, его семьи, близких и родственников. И если каждый из нас будет относиться к общим собраниям, проводимым в многоквартирным доме, примерно так же как он относился в свое время к общим собраниям акционеров, то и результат может быть аналогичный. Можно и далее проводить аналогии между общим собранием в акционерном обществе и общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Например, как и во времена приватизации, нас уже наделили вполне определенным количеством голосов, там это было осуществлено через ваучеры, обмененные потом на акции предприятия, и как легко расстались многие с этими голосами. И теперь все повторяется вновь, у нас у каждого есть уже определенное число голосов, с которыми каждый из нас может участвовать в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме. И это количество определено в части 3 статьи 48 Жилищного кодекса. Точное определение доли в праве общей собственности имеет исключительное значение, так как, исходя из нее, устанавливается степень участия каждого конкретного собственника в управлении через участие в общем собрании собственников в многоквартирном доме. Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на которое возникает право собственности у всех собственников помещений в данном доме, установлен в статье 36 Жилищного кодекса. Общая площадь многоквартирного дома приведена в технической документации на многоквартирный дом.

Таким образом, каждый может и должен определить количество голосов, которыми он будет располагать на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения, принадлежащего на праве собственности, а в свидетельстве о праве собственности должна быть указана общая площадь, на сумму площадей жилых и нежилых помещений в данном доме. Для получения этой площади необходимо обратиться к документации на многоквартирный дом или получить эти данные из бюро технической инвентаризации. Расчет общей площади для проведения первого общего собрания может произвести инициативная группа собственников, собирающихся провести общее собрание, предварительно составив список собственников всех помещений в доме и обобщив по ним информацию о площади принадлежащих им помещений в этом доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, рассчитывается по следующей формуле:

Вопросы определения количества голосов освещены во многих методических рекомендациях и иногда по-разному. В некоторых рекомендациях, например, предлагается каждый метр (10 метров) приравнивать к одному (10 голосам). Но мне кажется, что в этом вопросе нужно придерживаться норм, заложенных в Жилищный кодекс. Тем более, что от правильного определения доли каждого собственника и количества, принадлежащих ему голосов в дальнейшем, в случае рассмотрения какого спорного вопроса или решения, принятого общим собранием, в судебных инстанциях были бы основания у суда для принятия правильного решения.

Кстати, небезынтересна при этом и дальнейшая судьба доли в праве общей собственности на общее имущество или иными словами количества голосов на общем собрании, которым может располагать собственник помещения. Гражданский кодекс предусматривает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения, и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Следовательно, если участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, произведет неотделимые улучшения этого имущества, то он имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Например, какое количество голосов будет принадлежать участнику долевой собственности, который произвел за свой счет, например, ремонт крыши или произвел замену труб в подвале в многоквартирном доме. В многоквартирном доме, в котором часть помещений принадлежит муниципальному образованию, и эти работы были выполнены за счет бюджетных средств и в счет капитального ремонта дома, который в свое время, в установленные нормами содержания жилищного фонда сроки не был проведен. Пока ответов на этот и многие другие вопросы в отношении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме Жилищный кодекс не содержит.

Здесь так же напрашивается аналогии с первыми собраниями в акционерных обществах, когда строгая нормативная база отсутствовала, было множество диспозитивных норм, и было очень много вопросов, связанных с определением итогов голосования, с процедурами созыва и проведения общего собрания. Акционерное законодательство прошло достаточно длительный путь доработки, сам закон об акционерных обществах менялся неоднократно, и в двух случаях достаточно принципиально, кроме этого было множество судебных решений, в полоть до решений, принимаемых верховными судами нашей страны, и даже Конституционным судом России. И даже сейчас при проведении общего собрания в акционерном обществе порой встречаются достаточно интересные ситуации, не оговоренные действующим законодательством. Не менее длительный срок понадобиться и для доработки Жилищного кодекса, поправки в который вносятся постоянно. Но общие собрания в многоквартирных домах нужно уже проводить сейчас и проводить эти собрания нужно руководствуясь тем законодательством, которое есть на настоящий момент и определено Жилищным кодексом. Но конструкция самого общего собрания, вернее не полного описания в Жилищном кодексе положений, регулирующих процедуры созыва, проведения его, с моей точки зрения, предусматривалась только для проведения одного единственного собрания с целью выбора способа управления многоквартирном домом. И при этом предполагалось, что способ управления должен быть либо управляющей компанией, либо товариществом собственников жилья.

В этом издании предпринята попытка обобщить существующие различные нормативные документы, разработанные в развитие норм Жилищного кодекса в вопросах организации, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Автор надеется, что настоящее издание поможет ознакомиться и разобраться в главных нормативных документах, регулирующих порядок созыва, проведения и организации общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. И обратить внимание на основные положения из множества этих документов, необходимых для проведения общего собрания. Автор учтет все пожелания и с благодарностью примет замечания по данной работе, которые можно направлять в адрес издательства или оставить на сайте издательства или сайте поддержки книг автора http://oao.vov.ru

2. Основные положения, нормативные документы

Основным нормативным документом, определяющим основные проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, является Жилищный кодекс Российской Федерации. И в частности в основном это глава 6. «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников», содержащая основные статьи, определяющие порядок проведения общего собрания. Но отдельные положения по общему собранию собственников встречаются и в других статьях Жилищного кодекса. При проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме необходимо учитывать так же и положения новой главы Гражданского кодекса «Глава 9.1. Решения собраний», устанавливающей случаи при которых возникает недействительность решения собрания, общие собрания могут быть признаны недействительными или оспоримы. Так статья 181.5 Гражданского кодекса устанавливает:

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Кроме перечисленного выше в развитие отдельных положений Жилищного кодекса разработано достаточно много дополнительных нормативных документов. И это, прежде всего ряд постановлений Правительства Российской Федерации, существенно дополнившие отдельные статьи Жилищного кодекса, среди которых необходимо отметить такие документы, как:

постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»

постановление Правительства РФ от 03 апреля 2013 №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»

постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;

постановление Правительства РФ от 13 июня 2006 года N 373 «О порядке установления нормативов потребления газа населением при отсутствии приборов учета газа»;

постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 306 г. «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг»;

постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения»;

постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»;

постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»;

постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 г. «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»;

постановление Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. N 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг»

Отдельные положения из этих постановлений содержат прямые указания на то, что тот или иной вопрос может быть решен только на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Например, пункты 31—33 постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 ( http://base.garant.ru/12148944, опубликовано: 22 августа 2006 г. в «РГ» – Федеральный выпуск №4150) устанавливает, что:

17. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

31. При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

32. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений.

33. Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Или еще один, не менее наглядный пример. Постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2013 N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» был утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. В дополнение к «старому» госстроевскому документу – постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (текст постановления опубликован в «Российской газете» от 23 октября 2003 г. N 214 (дополнительный выпуск), в журнале «Еженедельный бюллетень законодательных и ведомственных актов», ноябрь 2003 г., N 46, 47) и достаточно подробному, появился еще один нормативный документ. И который определил минимальный перечень работ, дополнил существующие нормативные документы.

Минимальный перечень услуг и работ включает в себя:

1) работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов (в том числе, проверка температурно-влажностного режима подвальных помещений, проверка кровли на отсутствие протечек);

2) работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме (в частности, проверка технического состояния и работоспособности элементов мусоропровода, удаление воздуха из системы отопления);

3) работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме (в том числе, сухая и влажная уборка тамбуров, коридоров, лифтовых площадок и кабин, лестничных площадок).

Перечень услуг и работ периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом:

а) в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме – в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;

б) в договоре управления многоквартирным домом – в случае, если в установленном порядке выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией;