Читать книгу: «Как продать или купить квартиру, комнату, дом», страница 3

Продаем квартиру: как провести предпродажную подготовку

Как продать с выгодой комнату или квартиру

Квартиру, которую решили продать, любой человек хочет продать с максимальной выгодой для себя. Давайте сразу оговоримся: если вам требуется продать срочно, то в этом случае, конечно, придется сильно уступить в цене и о какой-то большой выгоде для вас речь уже не идет. Но, если вы располагаете временем, тогда у вас есть все шансы продать квартиру за очень хорошую цену, тем более если вы воспользуетесь нашими советами.

Во-первых, подготовьте квартиру к осмотру потенциальными покупателями. Показать надо именно то, что является самым лучшим, ценным и привлекательным. Значит, вам требуется продемонстрировать надежность и прочность продаваемой квартиры. Как это сделать? Нет ничего проще, просто проведите внимательный осмотр квартиры. Сантехника, электропроводка, включая розетки, переключатели, батареи центрального отопления, вентили, трубы и все, что связано с главными системами жизнеобеспечения квартиры, должно быть в порядке. Ну и, конечно, плита, независимо от того, электрическая она или газовая. Посмотрите на все коммуникации вашей квартиры со стороны, как бы чужими глазами, так, как будто это вы пришли ее осмотреть перед покупкой.

Во-вторых, проведя такой осмотр, почините и приведите в порядок все то, что рассматривали и обследовали. Вы не можете перенести квартиру в другой район или изменить этаж, и не в ваших силах прицепить/оторвать балкон, но вам вполне по силам придать вашей квартире достойный вид. А это повысит ее привлекательность в глазах покупателя, а значит, и цену.

Никто не призывает вас скрывать или маскировать недостатки. Поверьте, при внимательном осмотре любая маскировка будет разоблачена, а вы предстанете в очень неприглядном виде. Поэтому нужно просто привести в порядок все то, что очень долго откладывалось на потом, – повод самый подходящий.

Как отличить потенциального покупателя от перспективного

Если вы решили продать комнату (квартиру), то вам следует знать о том, что потенциальные покупатели, которые будут приходить к вам для осмотра недвижимости, условно делятся на две категории. Если вы научитесь их различать, то сэкономите много своего времени, а заодно и сохраните нервы. Как различать покупателей в зависимости от их намерений?

Первый тип покупателя, имеющий серьезные намерения относительно недвижимости, все равно что жених, выбирающий себе невесту для долгой и счастливой жизни. Он будет приглядываться не к фасаду, а к тем вещам, которые могут принести много неудобств в случае их неисправности, – системе отопления, электропроводке, трубам и тому подобному. Кроме того, такой покупатель с полным пониманием отнесется к вашему предложению надеть на ноги бахилы типа больничных, чтобы не пачкать ваши полы уличной грязью со своей обуви.

Второй тип покупателя – это человек, который еще только присматривается к предложениям на рынке жилья, не определившись для себя, какое именно жилье он хотел бы приобрести. Не следует рассчитывать на скорое заключение сделки с таким покупателем, но можно обменяться с ним контактными данными для возможных переговоров в будущем.

Если поразмыслить здраво, невеста, которая хочет привлечь жениха, всегда старается показать свои лучшие качества. Продажа квартиры – это как «сбыча» с рук невесты. Такой процесс требует серьезной подготовки, и, чтобы выиграть в цене, провести предпродажную подготовку квартиры нужно грамотно.

Почему квартира не всегда продается быстро

Бывают такие ситуации, когда нам требуется продать недвижимость очень быстро. Ситуации в нашей жизни могут быть самые разные, но выход из них возможен один: продать квартиру как можно скорее, чтобы получить денежные средства, которые нам требуются.

И мы идем в риелторскую компанию, думая, что сделка по продаже жилья состоится сразу же после того, как мы обратились в компанию и стали ее клиентом – махнет риелтор волшебной палочкой, и сделка состоялась. В общем, и без волшебной палочки это вполне возможно, если недвижимость такова, что пользуется постоянным спросом на рынке. А также если цену за нее мы хотим адекватную, а не завышенную. Практически всегда на рынке жилья востребованы одно- и двухкомнатные квартиры экономкласса, которые находятся в обычном районе и обычном техническом состоянии. Продать трех-, четырехкомнатные квартиры сложнее, спрос на них ниже, и, следовательно, их продажа занимает больше времени.

В целом медленно продаются квартиры, расположенные в непрестижном районе, или на крайних этажах дома, или неудачной планировки, такое тоже встречается. Чтобы продать такую квартиру, следует запастись терпением или довериться риелторам надежной компании. Риелторы знают все плюсы и минусы такого жилья, а также знают, каким потенциальным покупателям можно его предложить.

Кроме того, часто бывают случаи, когда собственник квартиры завышает на нее цену. Нам всем хочется продать подороже, а купить подешевле. И если, скажем, одна сторона хочет продать жилье быстро и дорого, а вторая сторона – купить быстро и дешево, то договариваться об этой сделке стороны будут очень долго, и не факт, что она состоится быстро или вообще состоится. Поэтому грамотный риелтор всегда должен объяснить специфику конкретной сделки обеим ее сторонам, чтобы как можно скорее достичь договоренности между ними.

Бывают и такие отдельные случаи, когда квартира не продается по причинам не технического, а чисто субъективного характера. Например, собственник держит в своей квартире многочисленную «живность» в виде кошек, собак или аквариумов. В такой квартире стоит очень специфический запах, который в буквальном смысле отбивает у потенциальных покупателей желание ее приобрести. Ведь покупатель не знает, сколько времени займет избавление от запаха, как правило, очень стойкого, а также сколько дополнительных денежных средств придется затратить на приведение квартиры в состояние, пригодное для собственного проживания. Если мы являемся любителями и опекунами домашних животных в большом количестве, нам следует быть готовыми к тому, что квартиру будет довольно трудно продать быстро. И скорее всего, придется снизить цену на такое жилье, тогда, возможно, желающие приобрести его найдутся скорее.

Здесь описаны только самые типичные препятствия к тому, чтобы продать недвижимость быстро и дорого, на самом деле разных ситуаций, конечно, существует намного больше, ведь каждая сделка купли-продажи – это прежде всего история индивидуальная.

Законодательная база

Такое понятие, как «собственность», а недвижимость тоже является собственностью, раскрывает Гражданский кодекс Российской Федерации. Ниже приводятся его статьи, посвященные праву собственности, с которыми очень полезно ознакомиться всем – как собственникам, так и будущим собственникам недвижимости.

Гражданский кодекс Российской Федерации

Статья 209.

Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Статья 218.

Основания приобретения права собственности

1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.

2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица.

3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Статья 223.

Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Вопросы читателей – ответы юриста

ВОПРОС 1

Мы с женой решили продать квартиру, только вот не знаем, обращаться ли в агентство или самим заняться? Не секрет, что, если будем продавать через агентство, много денег потеряем. Но все же, мне кажется, через агентство надежнее. Жена у меня пробивная и умная, говорит, что сама объявление напишет о продаже и документами займется. А то и агентству платить, и нотариусу, и за регистрацию сделки опять же потом. Обязательно ли надо обращаться в агентство и к нотариусу? Денег жалко.

Константин Александрович

ОТВЕТ ЮРИСТА

Продажа квартиры является действием, совершаемым добровольно. Приняв решение продать свою недвижимость, человек не связан обязательными условиями – продавать через риелторскую компанию (агентство), частного риелтора либо искать покупателя самостоятельно. Нотариус же удостоверяет совершившуюся сделку, то есть договор купли-продажи, заключенный между продавцом и покупателем. Законом не возбраняется заключить такой договор и в простой письменной форме, без нотариального удостоверения. Единственным обязательным условием является государственная регистрация сделки купли-продажи недвижимости и переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю.

ВОПРОС 2

На семейном совете было решено продать нашу с женой квартиру, чтобы вложить деньги от продажи в бизнес сына. Сын уже купил нам небольшой дом за городом, пригодный для постоянного проживания, как мы и хотели. Наша квартира принадлежит нам с женой поровну, в долях. Могу я сам заняться продажей квартиры, не тревожа жену, и оформить все документы без нее, если получу ее разрешение и согласие на продажу?

Игорь Владимирович

ОТВЕТ ЮРИСТА

Один из собственников квартиры, которая принадлежит ему и другому собственнику в долях, может оформить документы на продажу квартиры самостоятельно. Конечно, с ведома и согласия другого собственника. Но только при соблюдении одного обязательного условия: второй собственник должен выдать ему не разрешение, а нотариально удостоверенную доверенность на продажу своей доли. При этом не имеет значения то обстоятельство, состоят ли в браке оба собственника, являются ли родственниками или нет.

ВОПРОС 3

Я хочу купить комнату для дочери. Мне бы хотелось оформить ее на свое имя, чтобы эта комната была моей собственностью, но жить в ней будет моя взрослая дочь. Я оформлю ей постоянную регистрацию в этой комнате. Но могу ли я купить комнату на свое имя, если у меня уже есть квартира? И кто должен платить за комнату ежегодный налог на собственность?

Ирина Сергеевна

ОТВЕТ ЮРИСТА

Российским законодательством не возбраняется иметь в собственности несколько квартир либо другую недвижимость, все зависит от финансовых возможностей и платежеспособности собственника. Проживать в комнате, купленной на имя матери, может как дочь, так и другие лица с согласия собственника. Но следует иметь в виду, что именно собственник обязан ежегодно платить налог и нести бремя по оплате расходов на содержание жилья и коммунальных платежей. В этой ситуации представляется разумным, чтобы мать и дочь решили вопрос о содержании комнаты внутрисемейно, между собой.

ВОПРОС 4

Мне нужно отселить из своей квартиры сына с семьей. У них с женой маленький ребенок, и будет лучше, чтобы они жили отдельно, своей семьей и своим умом. У меня есть вторая квартира, однокомнатная, и я хочу отдать ее сыну. Но я не уверена в том, что невестка намерена жить с моим сыном дальше и боюсь, что она в дальнейшем захочет претендовать на это жилье. Могу я не переоформлять однокомнатную квартиру на сына, а просто поселить их в ней, чтобы собственность осталась за мной?

Маргарита Степановна

ОТВЕТ ЮРИСТА

Как уже указано выше, пользоваться собственностью – проживать в квартире – может как сам собственник, так и другие лица с его ведома и согласия. Как и в предыдущем случае, семья сына может просто проживать в однокомнатной квартире, принадлежащей на праве собственности матери.

ВОПРОС 5

Я продавал квартиру через частного риелтора. Мы с ним подписали договор, и он забрал у меня документы на квартиру. Получилось так, что несколько месяцев квартиру он продать не мог, хотя и снижал цену, а потом я сам нашел покупателя, и о цене договорились. Но риелтор отказался отдать мне документы и запросил за них очень большие деньги. Я возмущен. За что ему деньги, если я сам нашел покупателя? И как мне теперь быть?

Георгий

ОТВЕТ ЮРИСТА

Такая ситуация может сложиться в том случае, если вы отдали оригиналы документов, а не их ксерокопии. Рынок недвижимости функционирует достаточно жестко, и отдавать кому-либо оригиналы правоустанавливающих документов на собственность категорически не рекомендуется. В описываемом случае представляется возможным решить вопрос двумя путями: во-первых, собственнику (продавцу) можно обратиться в регистрационную палату и заказать дубликаты документов, чтобы продать по ним квартиру. Во-вторых, можно обратиться в суд с иском к непорядочному риелтору, что займет дольше времени, чем изготовление дубликатов, но, возможно, окажется надежнее.

ВОПРОС 6

Я должна решить вопрос, что мне делать с квартирой, оставшейся после родителей. У нас с мужем двое сыновей, и мы хотели бы разделить эту квартиру между ними поровну. Но по площади квартиры поровну она не делится. А можно ли записать на сыновей равные доли, а делят пусть между собой, как им удобнее?

Елена Викторовна

ОТВЕТ ЮРИСТА

Практически ни одно жилое помещение не делится на равные части, и поэтому существует такое понятие, как доля. Можно разделить собственность на равные доли по числу собственников, можно выделить разные доли, например: одному собственнику —1/3 доли, второму собственнику – 2/3 доли.