Читать книгу: «Sachenrecht nach Anspruchsgrundlagen», страница 22
3.4 Die fiktive Abgabe der Auflassungserklärung
266
Wenn der Eigentümer trotz schuldrechtlicher Übereignungspflicht die Auflassung nicht freiwillig erklärt, verklagt der Gläubiger ihn auf Abgabe der Auflassungserklärung und vollstreckt nach gewonnenem Prozess das Urteil gemäß § 894 I 1 ZPO. Diese Vollstreckung ist eine fiktive, denn mit Rechtskraft des Urteils gilt die Auflassungserklärung des Beklagten als abgegeben. Jetzt muss der Gläubiger nur noch seine eigene Auflassungserklärung vor dem Notar abgeben, und beides zusammen wahrt die gesetzliche Form des § 925 I[10].
Wenn aber der Eigentümer zur Auflassung nur Zug um Zug gegen Zahlung des Kaufpreises oder einer anderen Gegenleistung verurteilt wird, gilt die Auflassung nach § 894 I 2 ZPO erst dann als abgegeben, wenn eine vollstreckbare Ausfertigung des rechtskräftigen Urteils nach §§ 726, 730 ZPO erteilt ist.
3.5 Die bedingungsfeindliche Auflassung
267
Unwirksam ist nach § 925 II die Auflassung, die unter einer Bedingung oder Befristung erklärt wird[11]; das ist eine Ausnahme von § 873 I. Die Auflassung darf weder von einem künftigen ungewissen (§ 158) noch von einem künftigen gewissen Ereignis (§ 163) abhängig gemacht werden.
Beispiele
| - | Unwirksam ist die Auflassung in einem gerichtlichen Widerrufsvergleich, wenn der Widerrufsvorbehalt, wie es die Regel ist, als aufschiebende Bedingung vereinbart wird (BGH NJW 88, 416; a.A. BVerwG NJW 95, 2197). |
| - | Unwirksam ist die Auflassung für den Fall der Scheidung (BayObLG NJW 72, 2131). |
268
Gegen das Risiko einer Vorleistung kann sich der Verkäufer eines Grundstücks nicht dinglich sondern nur schuldrechtlich sichern, denn § 925 II schließt einen Eigentumsvorbehalt aus. Die Zug – um – Zug – Abwicklung der gegenseitigen Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag nach §§ 433 I, II, 320, 322 ist nur über eine Treuhandabrede zu verwirklichen. So wird der Notar oft angewiesen, den Eintragungsantrag, der nach § 16 I GBO gleichfalls bedingungsfeindlich ist[12], erst zu stellen und die Auflassung samt Eintragungsbewilligung dem Grundbuchamt erst vorzulegen, wenn der Kaufpreis auf dem Notaranderkonto oder einem anderen Treuhandkonto eingegangen ist[13].
Oft wird vereinbart, dass die Auflassung erst nach Eingang des Kaufpreises auf dem Notaranderkonto durch einen bevollmächtigten Angestellten des Notars erklärt werden soll.
Auf der anderen Seite will der Käufer von Grundstücksbelastungen verschont bleiben, die er vertraglich nicht übernommen hat. Der Notar oder der Treuhänder wird deshalb beauftragt, aus dem Kaufpreis die Grundpfandrechte zu tilgen, die laut Kaufvertrag zu löschen sind, und dem Verkäufer nur den Kaufpreisrest zu überweisen.
Auch kann sich der Verkäufer zugleich mit der Auflassung eine Kaufpreishypothek bestellen, der Käufer eine Auflassungsvormerkung bewilligen lassen (§ 16 II GBO).
Nichts hindert den Eigentümer, sein Grundeigentum unbedingt als Sicherheit zu übertragen und im Sicherungsvertrag die Modalitäten der Verwertung im Sicherungsfall zu regeln; das Verbot des § 1149 beschränkt sich auf das Grundpfandrecht, es gilt nicht für die Sicherungsübereignung[14].
3.6 Die Vorlage des Verpflichtungsvertrags
269
Nach § 925a soll der Notar die Auflassung nur entgegennehmen, wenn der nach § 311b I 1 notariell beurkundete Verpflichtungsvertrag vorgelegt oder gleichzeitig errichtet wird. Das ist ein Befehl an den Notar, aber keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Auflassung, auch prüft der Notar ohne handfesten Verdacht nicht, ob der Verpflichtungsvertrag wirksam sei[15].
3.7 Allgemeine Regeln für die Auflassung
270
Soweit § 925 nichts anderes sagt, gilt die allgemeine Vorschrift des § 873 I über die dingliche Einigung (RN 913 ff.) auch für die Auflassung. Auch sie ist an sich frei widerruflich und nur unter der Voraussetzung des § 873 II unwiderruflich, die dank der notariellen Beurkundung aber meistens erfüllt ist.
4. Die Eintragung des Eigentumserwerbs im Grundbuch
4.1 Besondere Verfahrensregeln
271
Der Erwerber wird nur auf Antrag (§ 16 GBO) und nach Vorlage der Auflassung in öffentlicher Beurkundung oder Beglaubigung (§§ 20, 29 GBO) im Grundbuch eingetragen. Das Grundbuchamt versteht die Auflassung objektiv nach ihrem Wortsinn, solange dieser nicht offenbar widersprüchlich oder falsch ist[16].
Wenn mehrere Personen ein Grundstück erwerben, soll die Eintragung nach § 47 I GBO entweder die Bruchteile oder das maßgebliche Rechtsverhältnis angeben, etwa als Gütergemeinschaft[17] oder Erbengemeinschaft.
Und erwirbt eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Grundstück, sind nach § 47 II GBO nicht nur die Gesellschaft sondern auch alle Gesellschafter namentlich einzutragen[18].
4.2 Die Übereinstimmung von Auflassung und Eintragung
272
Auflassung und Eintragung müssen inhaltlich übereinstimmen. Eine versehentlich falsche Bezeichnung des Grundstücks schadet noch nicht (RN 924, 1015).
Die Auflassung ist aber zumindest teilweise unwirksam und deckt die Eintragung nicht mehr, wenn sie zum Schein das ganze Grundstück nennt, obwohl nur die Übereignung einer Teilfläche gewollt ist[19].
4.3 Die Eintragung nach einer Verurteilung zur Auflassung
Ist der Veräußerer rechtskräftig zur Auflassung verurteilt, legt der Erwerber dem Grundbuchamt nach §§ 20, 29 GBO eine Ausfertigung des Urteils mit Rechtskraftvermerk vor, das die Auflassungserklärung des Veräußerers nach § 894 I 1 ZPO ersetzt, außerdem seine eigene notariell beurkundete oder beglaubigte Auflassungserklärung und beantragt seine Eintragung als Eigentümer.
Schon die vorläufig vollstreckbare Verurteilung zur Auflassung berechtigt den Erwerber nach § 895 ZPO, eine Auflassungsvormerkung eintragen zu lassen, die ihm den Rang wahrt (zur Verurteilung Zug um Zug: RN 266).
4.4 Die Eintragung nach Auflassung eines Teilgrundstücks
273
Die Teilfläche eines Grundstücks kann zwar schon verkauft, aber erst dann übereignet werden, wenn sie rechtlich vom Restgrundstück abgetrennt und als selbstständiges Grundstück im Grundbuch eingetragen ist. Auflassungsklage und Verurteilung zur Auflassung sind allerdings schon dann zulässig, wenn dem Gericht ein amtlicher Veränderungsnachweis vorgelegt wird, auf den das Urteil verweisen kann[20]. Die Eintragung ist nach § 28 GBO jedoch erst möglich, wenn die Teilfläche ihr eigenes Grundbuchblatt hat.
4.5 Die materiellrechtliche Prüfung des Grundbuchamts
274
Das Grundbuchamt prüft im Normalfall nicht, ob die Auflassung wirksam sei, sondern hält sich an die Verfahrensvorschriften der GBO (RN 1085). Dies gilt auch für das eheliche Güterrecht und die absolute Verfügungsbeschränkung des § 1365 im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft[21]. Danach kann der eine Ehegatte nicht ohne Zustimmung des anderen Ehegatten über sein ganzes Vermögen verfügen, auch nicht über sein Grundstück, wenn es im Wesentlichen sein ganzes Vermögen bildet und der Erwerber dies weiß[22]. Das Grundbuchamt kennt diesen Hintergrund in aller Regel nicht und stellt auch keine Ermittlungen darüber an, sondern berücksichtigt die Verfügungsbeschränkung des § 1365 nur, wenn es dafür konkrete Anhaltspunkte hat[23].
5. Die gerichtliche oder behördliche Genehmigung der Auflassung
5.1 Die Rechtsfolge
275
Bedarf die Auflassung einer besonderen gerichtlichen oder behördlichen Genehmigung, ist sie ohne Genehmigung zunächst schwebend unwirksam, bis die Genehmigung sie rückwirkend in Kraft setzt oder die Versagung der Genehmigung sie endgültig unwirksam macht.
5.2 Die Genehmigung des Familien- oder Betreuungsgerichts
Die Genehmigung des Familiengerichts ist nach §§ 1643 I, 1821 I Nr. 1 erforderlich für die Auflassung der Eltern oder des Vormunds als gesetzliche Vertreter minderjähriger Kinder[24], die Genehmigung des Betreuungsgerichts nach § 1908i I 1 für die Auflassung des rechtlichen Betreuers.
5.3 Die Genehmigung der Landwirtschaftsbehörde
276
Das Grundstücksverkehrsgesetz (GrstVG) verlangt nach §§ 2, 3 für Verpflichtungsvertrag und Auflassung[25] eines landwirtschaftlichen oder forstwirtschaftlichen Grundstücks[26] die Genehmigung der nach Landesrecht zuständigen Landwirtschaftsbehörde.
Die Genehmigung darf nur aus den gesetzlichen Gründen des § 9 GrstVG versagt oder eingeschränkt werden[27], nicht schon zwecks Geldanlage, sondern nur wegen der negativen Folgen für die Agrarstruktur[28]. Gegen die Versagung der Genehmigung kann das Landwirtschaftsgericht angerufen werden; es ist dies eine Abteilung des Amtsgerichts in der Besetzung eines Amtsrichters und zweier landwirtschaftlicher Beisitzer und verfährt nach dem Gesetz über das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen.
Auf Auflassung klagen kann man schon vor Erteilung der Genehmigung, und das Urteil bedarf keines Genehmigungsvorbehalts[29]. Im Grundbuch eingetragen wird nach § 7 I GrstVG aber erst die genehmigte Auflassung.
5.4 Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts
277
Im fiskalischen Staatsinteresse darf das Grundbuchamt einen Eigentumswechsel erst eintragen, nachdem das Finanzamt mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt hat, dass die Grunderwerbssteuer bezahlt sei. Das verbietet zwar eine frühere Eintragung, ist aber keine Wirksamkeitsvoraussetzung.
2. Kapitel Der Erwerb des Grundeigentums vom Nichtberechtigten
1. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs
278
Das Eigentum an einem Grundstück kann man nicht nur vom Berechtigten, sondern auch vom Nichtberechtigten erwerben, der zu Unrecht als Eigentümer im Grundbuch steht. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs macht es möglich (RN 993 ff.).
Nach § 892 I 1 gilt der Inhalt des Grundbuchs zu Gunsten desjenigen als richtig, der ein Recht an einem Grundstück durch Rechtsgeschäft erwirbt, wenn nicht ein Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist. Das ist eine gesetzliche Fiktion: Das Grundbuch wird, obwohl es unrichtig ist, rechtlich so behandelt, als sei es richtig. Der Rechtsschein, den der falsche Grundbucheintrag hervorruft, ersetzt die materielle Berechtigung des Veräußerers. Mit diesem juristischen Kunstgriff schützt § 892 I die Sicherheit des Rechtsverkehrs auf Kosten des nicht eingetragenen Berechtigten.
2. Die Beweislast für und gegen den Grunderwerb vom Nichtberechtigten
279
§ 892 I 1 besteht aus einer Regel und zwei Ausnahmen und verteilt so die Beweislast.
Eigentum erwirbt man auch vom Nichtberechtigten, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist; das ist die gesetzliche Regel. Die Beweislast trägt der Erwerber.
Eigentum erwirbt man nur dann nicht, wenn man die Unrichtigkeit des Grundbuchs kennt oder ein Widerspruch gegen seine Richtigkeit eingetragen ist; das sind die beiden gesetzlichen Ausnahmen, die derjenige beweisen muss, der den Eigentumserwerb bekämpft (RN 1005 ff.).
Was die normalen Erwerbsvoraussetzungen betrifft, steht also der Erwerb vom Nichtberechtigten dem Erwerb vom Berechtigten völlig gleich.
3. Die Rechtsfolge des Grunderwerbs vom Nichtberechtigten
280
Nach §§ 873, 925, 892 I 1 erwirbt man durch Auflassung und Eintragung das Eigentum auch vom Nichteigentümer, der als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Und man erwirbt lastenfreies Eigentum, sei es vom Berechtigten, sei es vom Nichtberechtigten, wenn die dingliche Belastung, obwohl sie besteht, nicht im Grundbuch eingetragen ist (RN 995).
Dieser Erwerb ist nicht nur dinglich voll wirksam, sondern auch schuldrechtlich unangreifbar. Der Erwerber haftet dem Berechtigten, der sein Recht verloren hat, weder aus § 823 I 1, denn er hat den Rechtsverlust nicht verschuldet, wenn er die Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht gekannt hat[30], noch aus § 812 I 1, denn § 892 I 1 ersetzt auch den Rechtsgrund für den dinglichen Erwerb[31]. Lediglich der unentgeltliche Erwerb ist nach § 816 I 2 oder § 822 an den Berechtigten herauszugeben[32].
Der nichtberechtigte Veräußerer hingegen haftet dem Berechtigten aus §§ 687 II, 816 I 1[33] und vielleicht auch aus §§ 989, 990 oder § 823 I.
4. Die Voraussetzungen des Grunderwerbs vom Nichtberechtigten
281
Der Tatbestand des § 892 I 1 hat zwei Voraussetzungen: die unrichtige Eintragung des Veräußerers als Eigentümer und eine rechtsgeschäftliche Übereignung nach §§ 873, 925. Mehr verlangt das Gesetz nicht, weder muss der Erwerber den unrichtigen Grundbucheintrag für richtig halten noch den Grundbuchinhalt kennen[34].
Die rechtsgeschäftliche Übereignung muss freilich ein Verkehrsgeschäft sein, an dem mehrere Personen beteiligt sind (RN 1002).
Dass § 892 I 1 weder den Erwerb kraft Gesetzes noch den Erwerb in der Zwangsvollstreckung deckt, sagt er laut und deutlich selbst (RN 1003).
5. Die Zerstörung des öffentlichen Glaubens
282
Nach § 892 I 1 ist ein Erwerb vom Nichtberechtigten ausgeschlossen, wenn gegen das eingetragene Eigentum des Veräußerers ein Widerspruch im Grundbuch steht (RN 1005), oder der Erwerber die Unrichtigkeit des Grundbuchs kennt (RN 1006). Es sind dies gesetzliche Ausnahmen und rechtshindernde Einwendungen gegen den Eigentumserwerb.
Wann der Erwerber die schädliche Kenntnis haben muss, sagt § 892 II: Geht die Auflassung der Eintragung im Grundbuch voraus, und das ist der Normalfall, muss der Erwerber beim Stellen des Eintragungsantrags wissen, dass der eingetragene Veräußerer nicht der Eigentümer sei. Der Zeitpunkt der Auflassung ist nur dann maßgeblich, wenn sie erst nach der Eintragung zustande kommt.
3. Kapitel Das Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers
1. Die rechtliche Konstruktion
283
Eigentum an einem Grundstück erwirbt man nur und erst, wenn beide Voraussetzungen des Doppeltatbestandes der §§ 873, 925 erfüllt sind und der Erwerber nicht nur die Auflassungsurkunde in Händen hat, sondern auch noch als Eigentümer im Grundbuch steht. Die Auflassung allein genügt auch dann nicht, wenn sie nach § 873 II bindet, denn die vertragliche Bindung verhindert nur den Widerruf, nicht aber eine weitere Übereignung oder Belastung des Grundstücks durch den Veräußerer.
Die Rechtslage ändert sich erst, wenn der Erwerbsvorgang schon so weit gediehen ist, dass der Veräußerer ihn einseitig nicht mehr stoppen kann. Jetzt erst hat der Erwerber einen sicheren Stand, der über seinen schuldrechtlichen Anspruch auf Übereignung, etwa aus § 433 I, weit hinausreicht und bereits dingliche Qualität hat. Diese Rechtsposition nennt man Anwartschaftsrecht. Es ist bereits ein subjektives dingliches Vermögensrecht, genießt dinglichen Rechtsschutz und kann sowohl übertragen als auch gepfändet werden.
2. Der Erwerb des Anwartschaftsrechts
284
Das Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers hat zwei Voraussetzungen: eine bindende Auflassung in der Form des § 29 GBO und entweder einen Eintragungsantrag des Erwerbers oder die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Erwerber. Jetzt erst kann der Veräußerer den Erwerb einseitig nicht mehr verhindern, weil sich die Eintragung im Grundbuch ohne sein Zutun und auch gegen seinen Willen vollzieht[35].
285
Sobald der Auflassungsempfänger seine Eintragung im Grundbuch beantragt, den Antrag auch nicht zurückgenommen und das Grundbuchamt ihn nicht zurückgewiesen hat[36], kann der Veräußerer nicht mehr dazwischenfunken, denn § 17 GBO befiehlt dem Grundbuchamt, die Anträge in der Reihenfolge ihres Eingangs zu erledigen. Wenn das korrekt geschieht, kommt der Veräußerer mit einer weiteren Übereignung oder Belastung zu spät. Dass sich das Grundbuchamt an die strenge Regel des § 17 GBO halte, darf man mit großer Sicherheit erwarten.
Sicher fühlen darf sich der Auflassungsempfänger auch dann, wenn für ihn eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist[37], denn sie garantiert ihm nach §§ 883, 888 die spätere Eintragung als Eigentümer. Die Auflassungsvormerkung allein ohne Auflassung genügt nicht, weil sie den Erwerbstatbestand der §§ 873, 925 auch nicht teilweise erfüllt[38].
3. Die Übertragung des Anwartschaftsrechts
286
Als dingliches Vermögensrecht ist das Anwartschaftsrecht übertragbar und verpfändbar[39]. Während man das Anwartschaftsrecht des Vorbehaltskäufers einer beweglichen Sache ganz wie das Eigentum nach §§ 929 ff. durch Einigung und Übergabe oder einen Übergabeersatz überträgt, begnügt man sich für das Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers mit der Auflassung nach § 925[40], denn das Grundbuch kann mit dem gesetzesfremden Anwartschaftsrecht nichts anfangen, es ist noch kein Eigentum, aber auch kein beschränktes dingliches Recht an einem Grundstück und auch keine Verfügungsbeschränkung.
Die vertragliche Verpflichtung zur Übertragung des Anwartschaftsrechts muss, da sie mittelbar bereits zur Auflassung verpflichtet, nach § 311b I 1 notariell beurkundet werden[41]. Dagegen ist die Abtretung des vertraglichen Auflassungsanspruchs nach § 398 formfrei, denn sie verpflichtet nicht[42]. Jedoch muss wiederum zum Notar gehen, wer nach Entstehung des Anwartschaftsrechts den Kaufvertrag vertraglich aufheben will, denn dies verpflichtet zur Rückübertragung des Anwartschaftsrechts[43].
4. Die Pfändung des Anwartschaftsrechts
287
Gepfändet wird das Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers, da es noch kein Eigentum ist, nach § 857 I ZPO durch Zustellung des Pfändungsbeschlusses an den Auflassungsempfänger[44]; eine Zustellung an den Grundeigentümer ist nach § 857 II ZPO nicht erforderlich. Selbstständig verwertbar ist das gepfändete Anwartschaftsrecht noch nicht. Sobald aber der Auflassungsempfänger als Eigentümer im Grundbuch steht, verwandelt sich das Pfändungspfandrecht am Anwartschaftsrecht analog § 848 II 2 ZPO in eine Zwangshypothek[45] mit dem Rang der Pfändung vor denjenigen Grundpfandrechten, die der Anwartschaftsberechtigte rechtsgeschäftlich erst nach der Pfändung bestellt hat, denn diese Rechte werden erst mit der Eintragung im Grundbuch wirksam, und da ist die Zwangshypothek wie der Igel vor dem Hasen schon längst am Ziel[46].
5. Der Schutz des Anwartschaftsrechts
Wer das Anwartschaftsrecht auf Eigentum schuldhaft verletzt, ist nach § 823 I zum Schadensersatz verpflichtet, denn das Anwartschaftsrecht ist gleich dem Eigentum und den beschränkten dinglichen Rechten bereits ein absolutes „sonstiges Recht“[47]. Auch die §§ 823 II, 909 schützen schon das Anwartschaftsrecht.
Beispiel
Der Kläger kauft ein Grundstück, nimmt die notariell beurkundete Auflassung entgegen und lässt sich eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen. Der Kaufpreis ist bezahlt, das Grundstück übergeben, da hebt der Beklagte auf dem Nachbargrundstück eine Baugrube aus und sprengt Felsen. Dadurch setzt sich auf dem gekauften Grundstück das Wohnhaus, und Risse beschädigen das Mauerwerk. Der Kläger verlangt vom Beklagten Schadensersatz.
Anspruchsgrundlagen sind § 823 I und § 823 II mit § 909. Sie schützen nicht erst das Eigentum sondern schon das Anwartschaftsrecht auf Eigentum (BGH 114, 161). Durch unwiderrufliche Auflassung und Eintragung einer Auflassungsvormerkung hat der Kläger ein dingliches Anwartschaftsrecht auf Eigentum erworben. Obwohl er noch nicht Eigentümer ist, darf der Kläger den Gebäudeschaden, der ihn allein trifft, auch allein geltendmachen. Sein Anwartschaftsrecht bestand schon, als der Schaden entstand, der Kaufpreis ist bezahlt und die Gefahr nach § 446 I vom Verkäufer auf den Kläger übergegangen (BGH 114, 161).
Бесплатный фрагмент закончился.
