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Anmerkungen
[1]
BGH NJW 2009, 847 = WM 2009, 501 Tz. 28 mit Bspr. K. Schmidt, JuS 2009, 570.
[2]
BGH NJW 1976, 2132 und 2340.
[3]
Soergel/Konzen, § 1143 BGB Rn. 3; MünchKomm/Lieder, § 1143 BGB Rn. 2; RGRK/Mattern § 1143 BGB Rn. 27; Fritz Schulz, Rückgriff und Weitergriff, 1907, S. 63.
[4]
Prot. III, S. 4529 ff.
[5]
Prot. III, S. 4561, bei Mugdan S. 867.
[6]
Prot. III, S. 4562, bei Mugdan S. 867; ebenso S. 4561.
[7]
Prot. III, S. 4555/4556, bei Mugdan III, S. 865.
[8]
Denkschrift, S. 147 a.E., bei Mugdan S. 987.
[9]
Prot. III, S. 4562 a.E., bei Mugdan S. 867.
[10]
Im Einzelnen Bülow, in: Gedächtnisschrift Schultz, S. 52 f.; im Ergebnis wie hier Medicus/Petersen, Bürgerliches Recht, Rn. 984.
[11]
BGH NJW-RR 1995, 589 zu II. 1.; RGZ 81, 82 (85); L. Wagner, Drittwirkungen, S. 104.
[12]
Entgegen Ehmann, Die Gesamtschuld, S. 332 ff., 357 ff.; wie hier BayObLG NJW 1973, 1881; Weitnauer, DNotZ 1974, 82 (86).
[13]
BGH WM 2010, 835 Tz. 9; 1992, 605 mit Komm. Gaberdiel, EWiR § 1192 BGB 1/92, 351 und Anm. Rimmelspacher, WuB I F 3. – 7.92; so auch nach § 3 Abs. 1 Satz 3 der Makler- und BauträgerVO; Basty, WM 1995, 1525; BayObLG EWiR § 68 KostO 1/92, 1013 (Reimann).
[14]
Staudinger/Scherübl, 12. Aufl., § 1175 BGB Rn. 3.
[15]
So Baur/Stürner, § 43 II. 4. a. (Rn. 33, S. 563/564); Reinicke/Tiedtke, Kreditsicherung, Rn. 1161; Westermann/Eickmann, § 108 V. 7. (S. 784).
[16]
BGHZ 52, 93; Schanbacher, WM 1998, 1806 (1808); Soergel/Konzen, § 1175 BGB Rn. 2.
[17]
BGH WM 2010, 835 Tz. 10.
[18]
RGZ 131, 323 (326).
[19]
BGH ZIP 1992, 317 zu II.1.
c) Leistung auf die Gesamtgrundschuld
443
Leistet der Schuldner-Eigentümer auf die Grundschuld, tritt dieselbe Rechtslage wie bei der Hypothek ein (vorst. Rn. 429); leistet er auf die Forderung, erwirbt er einen entsprechenden obligatorischen Übertragungsanspruch (vorst. Rn. 236). Leistet einer der Eigentümer, erlöschen die Grundschulden an den anderen Grundstücken, wenn keine Ersatzpflicht besteht, sonst erwirbt der leistende Eigentümer eine Gesamtgrundschuld an den Grundstücken (vorst. Rn. 433).
444
Wenn der Schuldner leistet, hat er bei Ersatzanspruch auch Anspruch auf Grundschuldübertragung (vorst. Rn. 442).
K. Anhang: Sicherungsreallast
445
Nach § 491 Abs. 3 Nr. 1 BGB wird ein Bankdarlehen an einen Verbraucher zu einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen, wenn es mit einer Reallast besichert wird. Die Reallast nach § 1105 BGB ist kein Grundpfandrecht, aber gut geeignet, ein Ratendarlehen durch ein Grundstück zu sichern. Nach § 1105 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. §§ 1147, 1150 BGB (Rn. 489 ff.) steht dem durch die Reallast Begünstigten die Immobiliarzwangsvollstreckung nach §§ 864 ff. BGB offen. Er hat ein dingliches Verwertungsrecht. Inhalt der Reallast sind wiederkehrende Leistungen, die an den Begünstigten aus dem Grundstück zu entrichten sind, sodass Anwendungsfeld nicht nur Altenteils- und Leibrentenverträge[1] (§§ 759 ff. BGB), Leibgedinge (vgl. Art. 96 EGBGB), Erbbauzinsen (§ 9 ErbbaurechtsG)[2] sind, die durch die Reallast gesichert werden können, sondern auch Darlehen, die in Raten zurückzuzahlen sind. Ein Festkredit dürfte demnach nicht reallast-tauglich sein, wohl aber ein Anspruch des Darlehensgebers auf eine Block- oder Ballonrate (z.B. aus einer vom Darlehensnehmer zu erwartenden Abfindung oder Erbschaft) als Nebenleistung im Gesamtzusammenhang wiederkehrender Leistungen, den Raten[3]. Ist das Darlehen vollständig getilgt, entsteht nicht etwa eine Eigentümer-Reallast, sondern sie ist gemäß § 875 BGB aufzuheben (Rn. 388). Sie erlischt nicht von selbst, weil sie nicht mit dem Anspruch des Darlehensgebers aus § 488 Abs. 1 Satz 2 BGB akzessorisch verbunden, sondern abstrakt ist, also unabhängig vom Bestand oder der Existenz einer Forderung besteht; folglich ist auch § 401 BGB (Rn. 114) nicht anwendbar[4].
446
Die Parteien können es bei der dinglichen Belastung des Grundstücks (oder mehrerer – Gesamtreallast[5]) bewenden und die Leistungen aus dem Grundstück an den Berechtigten entrichten lassen. Sie können aber auch, wie meist in Altenteilsfällen, schuldrechtliche Versorgungsansprüche begründen, die durch die Reallast gesichert werden[6]. Dadurch wird die Reallast zur Sicherungsreallast, die der Berechtigte mobilisieren kann, wenn seine schuldrechtlichen Ansprüche nicht durchsetzbar sind. In dieser Weise kann auch ein Darlehen mit seinem Rückzahlungsanspruch nach § 488 Abs. 1 Satz 2 gesichert werden. Neben den Darlehensvertrag tritt ein Sicherungsvertrag, der unter anderem den Anspruch auf Aufhebung nach § 875 BGB (vorst. Rn. 445) begründet.
447
Für die Reallast als solche, dem Stammrecht, haftet der Grundstückseigentümer (der als Interzessionar – Rn. 20 – nicht mit dem Darlehensnehmer identisch zu sein braucht[7]) nicht persönlich, sondern nur das Grundstück. Der Wert des Stammrechts entspricht dem Gesamtbetrag des Darlehens und kommt nur im Falle der Ablösung, die sich nach landesrechtlichen Vorschriften richtet, in Betracht, außerdem im Rahmen der Zwangsversteigerung bei Erlöschen durch Zuschlag gemäß § 92 Abs. 2 ZVG (nachf. Rn. 482). Zu unterscheiden ist die auf das Grundstück beschränkte Haftung für das Stammrecht von der Haftung für die einzelnen fälligen Leistungen aus der Reallast gemäß § 1108 Abs. 1 BGB. Hierfür haftet der Eigentümer persönlich mit seinem gesamten Vermögen, wobei gemäß § 1107 die Hypothekenvorschriften für die Zinsen entsprechend anwendbar sind, z.B. § 1159 (Abtretung nach § 398 BGB)[8]. Auch hierbei handelt es sich um eine dingliche Haftung des jeweiligen Eigentümers, die neben die schuldrechtliche nach § 488 Abs. 1 Satz 2 tritt. Aufgrund dieser latenten Haftungsgeneigtheit fehlt es bei dem Erwerb eines mit einer Reallast belasteten Grundstücks am lediglich rechtlichen Vorteil i.S.v. § 107 BGB[9], sodass es ein Minderjähriger nicht ohne Einwilligung seines gesetzlichen Vertreters erwerben kann. Die Haftung aus § 1108 richtet sich auch gegen einen Erwerber des Grundstücks, wenn die Einzelleistungen während des Zeitraums entstanden sind, in dem der Veräußerer Eigentümer gewesen war[10]. Alter und neuer Eigentümer haften als Gesamtschuldner nach § 421 BGB (ebenso die Eigentümer bei einer Gesamtreallast, Rn. 446). Für die obligatorischen Ansprüche aus dem Darlehensvertrag haftet nur der Darlehensnehmer als Schuldner, unbeschränkt mit seinem gesamten Vermögen, und gegebenenfalls haften dafür bestellte Sicherheiten, z.B. ein Bürge.
448
Die Reallast entsteht durch dingliche Einigung nach § 873 BGB und Eintragung im Grundbuch als Buchrecht. Sie kann in gleicher Weise vom bisherigen auf einen neuen Berechtigten übertragen werden. Wenn dem Grundstückseigentümer aus dem Sicherungsvertrag mit dem Zedenten (der Bank) Einreden zustehen (z.B. Stundung), liegt die analoge Anwendung von § 1192 Abs. 1a nahe (vorst. Rn. 332 ff.), sodass der neue Gläubiger gebunden bliebe, ein gutgläubig-einredefreier Erwerb also ausgeschlossen wäre. Wegen der wirtschaftlichen Austauschbarkeit von Reallast und Rentenschuld einerseits (nachf. Rn. 450) und der völligen Nichtbeachtung der Reallast in der Gesetzesbegründung zu § 1192 Abs. 1a (RisikobegrenzungsG, Rn. 332) andererseits sind gleiche Interessenlage und Gesetzeslücke als Grundvoraussetzungen der Analogie gegeben[11].
449
Der Anspruch des Berechtigten auf die wiederkehrenden Leistungen verjährt gemäß § 195 in drei Jahren, während eine außerdem vereinbarte Einzelleistung eine Gegenleistung i.S.v. § 196 BGB sein kann, die erst in zehn Jahren verjährt[12].
450
Mit der Rentenschuld (vorst. Rn. 420), die kaum noch praktiziert wird, hat die Reallast gemeinsam, dass gemäß § 1199 Abs. 1 wiederkehrende Leistungen aus dem Gundstück zu zahlen sind, jedoch kommt es für die Reallast nicht auf Regelmäßigkeit an. Die Rentenschuld geht aufgrund Ablösung durch den Eigentümer (§ 1201 Abs. 1, der Ablösungsbetrag muss im Grundbuch angegeben werden, § 1199 Abs. 2) auf den Eigentümer über, während die Reallast erlischt (vorst. Rn. 445). Eine Wertsicherung wie gemäß § 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB[13]gibt es bei der Rentenschuld nicht.
Anmerkungen
[1]
KG Beschl. v. 17.4.2020 – 1 W 262/19.
[2]
BGH Beschl. v. 9.6.2016 V ZR 61/15, NJW 2017, 728; P. Becker JA 2013, 171 (172).
[3]
BGH NJW 2014, 1000 = WM 2014, 481 Rn. 7 mit BSpr. Böttcher, NJW 2014, 2765 (2766).
[4]
P. Becker JA 2013, 171 (173).
[5]
BGH v. 18.5.2017 – IX ZR 51/15, NJW-RR 2017, 1227 mit BSpr. K. Schmidt JuS 2017, 889.
[6]
BGH WM 2014, 481 Rn. 10.
[7]
Auf der anderen Seite kann die Reallast nicht zugunsten eines Dritten (des Berechtigten) gemäß § 873 BGB eingetragen werden, da die schuldrechtliche Vorschrift von § 328 BGB nicht anwendbar sein kann, BGH NJW 1993, 2617 zu II.1.a; die Reallast kann aber an mehreren Grundstücken als Gesamtreallast begründet werden, BGH WM 2017, 1263 = ZIP 2017, 1278.
[8]
Vgl. BGH NJW 2017, 728 Rn. 13, 19.
[9]
Stürner, AcP 173 (1973), 402 (430).
[10]
BGH NJW 1990, 2380 zu 2.
[11]
A.A. OLG Frankfurt NJOZ 2013, 1402.
[12]
BGH NJW 2014, 1000 = WM 2014, 481 Rn. 14.
[13]
Hierzu BGH NJW 2017, 728 Rn. 13.
L. Realisierung der Grundpfandrechte
451
Das Grundpfandrecht verwirklicht sich durch die Verwertung des belasteten Grundstücks. Aber das Grundstück kann dem Zugriff einzelner anderer Gläubiger durch Zwangsvollstreckung (nachf. Rn. 499) oder aller anderen Gläubiger durch das Insolvenzverfahren (nachf. Rn. 510) ausgesetzt sein.
1. Verwertung durch Zwangsvollstreckung
452
Leistet der Schuldner – sei er mit dem Grundeigentümer identisch, sei das Grundstück für eine Drittschuld verpfändet – bei Fälligkeit der gesicherten Forderung, gegebenenfalls aufgrund Kündigung (vorst. Rn. 214), nicht, tritt Pfandreife ein. Die Pfandreife begründet den Sicherungsfall, wenn offenkundig ist, insbesondere bei Verzug, dass der Schuldner nicht leistet, obwohl er leisten müsste (oben Rn. 74, 88). Die Pfandreife hat, wenn sich der Eigentümer nicht verteidigen kann (vorst. Rn. 274 ff.) und er im gegebenen Falle nicht von seinem Ablösungsrecht gem. § 1142 BGB Gebrauch macht (vorst. Rn. 230), zur Folge, dass der Gläubiger das verpfändete Grundstück des Eigentümers, das dieser mit dem Grundpfandrecht belastet hatte, verwerten darf. Die gegenüber der Leistung auf die gesicherte Forderung subsidiäre Grundpfandhaftung wird virulent (oben Rn. 85). Das Kreditsicherungsverhältnis tritt in die Verwertungsphase (oben Rn. 74, 92) ein. Gem. § 1147 hat der Gläubiger den Weg der Zwangsvollstreckung zu gehen.
a) Andere Verwertungsarten, insb. Verfallabreden
453
Die Beschränkung der Verwertung auf die Zwangsvollstreckung gewährleistet den Schutz des Grundeigentümers. Das Vollstreckungssystem für Grundstücke, das sich aus § 869 ZPO und dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) ergibt und dem sich der Gläubiger unterwerfen muss, berücksichtigt die Interessen aller Beteiligten in ausgewogener Weise bereits aus dem Grunde, dass eine neutrale Instanz, nämlich das Vollstreckungsgericht, das Verfahren in der Hand hat. Ob abweichende Vereinbarungen über die Verwertung getroffen werden können, richtet sich nach dem Zeitpunkt ihres Abschlusses.
454
aa) Vor Pfandreife (vorst. Rn. 452) können die Parteien – Gläubiger und Eigentümer – keine andere Art der Verwertung vereinbaren. Namentlich ist es den Parteien gem. § 1149 (gleichermaßen gem. § 1229 für das Mobiliarpfandrecht, unten Rn. 656 ff.) verboten (§ 134 BGB), eine Verfallabrede zu treffen oder eine andere Art der Grundstücksverwertung, z.B. im Wege der Privatversteigerung, zu vereinbaren. Verfallabrede (lex comissoria) bedeutet, dass der Gläubiger im Sicherungsfall Eigentümer des Grundstücks werden soll. Die Gefahr solcher Abreden liegt darin, dass der Schuldner im Zeitpunkt der Bestellung des Pfandrechts oft nicht ernsthaft mit dem Sicherungsfall rechnet, sondern davon ausgeht, den Kredit bei Fälligkeit zurückzahlen zu können, so dass er sich leichtfertig auf die Verfallabrede einlässt[1]. Vor dieser abstrakten Gefahr schützt das Verbot, das sich sowohl auf den dinglichen Vollzug, die Eigentumsübertragung (§§ 925, 873), wie auf die Verpflichtung bezieht.
455
Folgerichtigerweise gilt das Verbot nicht, wenn die Vereinbarung in einem Zeitpunkt getroffen wird, in dem der Sicherungsfall schon eingetreten war, also bei oder nach Pfandreife, d.h. der Fälligkeit der gesicherten Forderung, resp. der Grundschuld selbst, die sich nach der Kündigung (§ 1193) richtet[2] (vorst. Rn. 214). In diesem Zeitpunkt kann der Eigentümer seine ökonomische Situation überblicken. Es gilt auch nicht, wenn der Gläubiger Eigentümer des Grundstücks unabhängig von der Voraussetzung werden soll, dass er trotz Fälligkeit nicht ordnungsgemäß befriedigt wird[3] oder wenn die Eigentumsverschaffung gar nicht den Zweck der Befriedigung des Gläubigers hat, also der gesetzliche Zwang zur Verwertung durch Zwangsvollstreckung nicht durch die vereinbarte Sachübertragung ersetzt werden soll[4] oder wenn der Gläubiger ohne Grundpfandrechtsbestellung eine Auflassungsvormerkung zur Sicherung eines Darlehens erhält[5] oder wenn Partei der Verfallabrede nicht der Grundpfandgläubiger, sondern ein Darlehensgeber ist, der sich beim Grundpfandgläubiger refinanziert hatte[6], oder wenn der Gläubiger auf die Grundschuld verzichtet, um den freihändigen Verkauf des Grundstücks zu fördern[7]. Vereinbarungen solchen Inhalts sind vielmehr schon vor Pfandreife nach Maßgabe von § 1149 wirksam, können aber nach Lage des Einzelfalls vor den allgemeinen Schranken von § 138 Abs. 1 BGB oder sogar wegen Wuchers nach Abs. 2 stehen, deren besondere, generalisierende Ausprägung § 1149 ist.
456
bb) Nach Eintritt der Pfandreife können also wirksam andere Verwertungsarten als die Verwertung durch Zwangsvollstreckung getroffen werden. Unberührt bleibt die Verwertung durch freihändige Veräußerung des Grundstücks, im Zuge derer der Erwerber den Gläubiger gem. § 267 BGB befriedigt; ist hierbei ein höherer Erlös als durch Zwangsversteigerung zu erwarten, kann der Gläubiger zu einem solchen Vorgehen aus dem Sicherungsvertrag sogar verpflichtet sein (vorst. Rn. 221 sowie unten Rn. 1317)[8].
457
cc) Weil das Verbot von Verfallabreden unmittelbar auf das filigrane Verwertungsreglement des Zwangsvollstreckungsrechts aufbaut, ist es auf Kreditsicherungstypen, die nicht diesem Reglement unterworfen sind, nicht anwendbar, insbesondere nicht auf die Sicherungstreuhand (unten Rn. 1324) und schon gar nicht auf eine grundstücksbezogene Verfallabrede, ohne dass überhaupt ein Grundpfandrecht bestellt wird[9].
Anmerkungen
[1]
Motive III, S. 680, bei Mugdan, S. 380.
[2]
Schanbacher, JuS 1999, 94 (97).
[3]
BayObLG DNotZ 1993, 386; RGZ 92, 101 (104); 130, 227 (229).
[4]
BGHZ 130, 101 (104 ff.) = NJW 1995, 2635 mit Anm. Bülow, LM § 1149 BGB Nr. 1, Anm. Rimmelspacher, WuB I F 1 a. – 14.95, Klanten, JA 1996, 441 und abl. Komm. Eickmann, EWiR § 1149 BGB 1/95, 1183; BGH WM 2003, 157; Raape, Verfallklauseln, S. 45; Siol, WM 1996, 2217 (2218); Staudinger/Wolfsteiner, § 1149 BGB Rn. 15.
[5]
BayObLG NJW-RR 1997, 590 mit skept. Anm. Eickmann, DNotZ 1997, 729.
[6]
BGH NJW 2003, 1041 mit Anm. Rimmelspacher, WuB I F 3. – 5.03 und Komm. Volmer, EWiR § 1149 BGB 1/03, 1081.
[7]
OLG Koblenz WM 2008, 918.
[8]
BGH WM 1997, 1474 mit Bspr. K. Schmidt, JuS 1997, 942, Anm. A. Weber, WuB I F 3. – 2.98 und Komm. Schwerdtner, EWiR § 276 BGB 3/97, 775; Bankrechtshandbuch/Ganter, § 90 Rn. 432.
[9]
So aber Tiedtke, ZIP 1995, 57 (59) und WiB 1996, 1039 (1043).
b) Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung
458
Eher selten lässt sich ein Grundeigentümer nach Eintritt der Pfandreife auf eine Verfallabrede ein, sodass das Grundstück in aller Regel durch Zwangsvollstreckung verwertet wird.
459
aa) Pfandreife als Vollstreckungsvoraussetzung setzt Fälligkeit voraus, die bei der Hypothek durch die Fälligkeit der gesicherten Forderung, bei der Sicherungsgrundschuld gem. § 1193 Abs. 2 Satz 1 BGB zwingend (§ 1193 Abs. 2 Satz 2 BGB, Rn. 214) durch Kündigung der Grundschuld (nicht etwa der gesicherten Forderung, die mit der Grundschuld nur nicht-akzessorisch verbunden ist) mit sechsmonatiger Frist eintritt. Die Kündigung der Grundschuld bedarf keines Grundes, ist also insbesondere unabhängig von der Fälligkeit der gesicherten Forderung. Ist die gesicherte Forderung nicht fällig, hat der Grundstückseigentümer aber die Einrede der Nichtvalutierung, die er durch Vollstreckungsabwehrklage nach § 768 ZPO und Antrag auf Einstweilige Anordnung nach § 769 ZPO geltend machen kann. Dadurch kann er die Einstellung der Zwangsvollstreckung nach weiterer Maßgabe von § 775 ZPO erreichen (s. außerdem nachf. Rn. 463). Er trägt die Beweislast für die Nichtvalutierung, also die fehlende Fälligkeit der gesicherten Forderung[1].
460
bb) Verwertung im Wege der Zwangsvollstreckung bedeutet, dass die Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung erfüllt sein müssen, der Gläubiger also einen Vollstreckungstitel haben muss, der mit Vollstreckungsklausel versehen ist und dem Vollstreckungsschuldner, dem Grundstückseigentümer, zugestellt wurde. Vollstreckungstitel sind gem. § 704 Abs. 1 ZPO Urteile sowie die in § 794 ZPO genannten beurkundeten Erklärungen.
461
cc) Das Gesetz sieht als Regelfall vor, dass der Gläubiger gegen den Eigentümer Klage zu erheben hat und dass ein Prozess (Duldungsprozess) durchgeführt werden muss mit dem Ziel, ein Urteil zu erwirken, aus dem die Zwangsvollstreckung betrieben werden kann. Beklagter und Gegner der Vollstreckung, also Vollstreckungsschuldner, ist der Eigentümer auch dann, wenn er nicht zugleich auch Schuldner der gesicherten Forderung ist, also im Falle der Interzession (vorst. Rn. 129). Da der Eigentümer gem. §§ 1113 Abs. 1, 1192 BGB selbst und als solcher nicht zur Erfüllung der Forderung verpflichtet ist, sondern die Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist und dieses Ziel nur durch Verwertung des Grundstücks erreicht werden soll, richtet sich die Klage auf Duldung der Zwangsvollstreckung[2], nicht etwa auf Zahlung des Betrages der gesicherten Forderung. Die Klage aus § 1147 geht, mit anderen Worten, auf Verwirklichung des in der Verpfändung liegenden dinglichen Verwertungsrechts (oben Rn. 97 f.). Zu unterscheiden sind also die dingliche Klage auf Verwertung und die persönliche Klage auf Tilgung der gesicherten Forderung.
462
Freilich bleibt es dem Gläubiger unbenommen, auch und zugleich die persönliche Klage zu erheben[3], die sich gegen denselben Beklagten richtet, wenn Grundeigentümer und Schuldner identisch sind (objektive Klagenhäufung – § 260 ZPO). Andernfalls sind die beiden Klagen gegen Eigentümer einerseits und Schuldner andererseits zu richten, können aber im Wege einfacher Streitgenossenschaft (§ 59 ZPO) miteinander verknüpft werden.
463
Im Prozess auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus einer Grundschuld ist Schlüssigkeitsvoraussetzung die Fälligkeit nach § 1193 (vorst. Rn. 214)[4]. Der Eigentümer als Beklagter kann die ihm zustehenden Einwände (vorst. Rn. 274 ff.) erheben, bei der Hypothek gem. § 1137 BGB auch solche, die sich gegen die Forderung richten. Die Aktivlegitimation ist der Legitimation nach materiellem Recht zu entnehmen (Grundbucheintragung bzw. Briefbesitz und Zessionskette bzw. Grundbucheintragung, vorst. Rn. 302, 304), was von Amts wegen zu prüfen ist. Passiv legitimiert ist der wahre Grundstückseigentümer. Bei Divergenz zwischen wahrer Rechtslage und Grundbucheintragung wird dem Gläubiger die Rechtsverfolgung durch § 1148 BGB erleichtert (gem. § 1248 BGB ebenso beim Faustpfandrecht, unten Rn. 675): Der eingetragene Eigentümer wird, jenseits von gutem Glauben, als Eigentümer fingiert, der Eingetragene ist immer und jedenfalls passiv legitimiert[5]. In diesem Fall braucht der wahre Eigentümer aber nicht tatenlos zuzusehen. Er kann gem. § 1148 Satz 2 BGB die gerade ihm zustehenden Einwände geltend machen. Zu diesem Zwecke muss er seinerseits Klage gegen die Vollstreckung in sein Grundstück gem. § 771 ZPO (Drittwiderspruchsklage) erheben. Richtet sich die Klage gegen den nichteingetragenen wahren Eigentümer[6], muss der Gläubiger die Berichtigung des Grundbuchs gem. §§ 14, 22 GBO erwirken, weil zur Durchführung der Verwertung Titel und Grundbuch übereinstimmen müssen, wie dies § 17 ZVG bestimmt. Der Prozess kann vereinfacht werden, indem der Gläubiger den Weg des Urkundenprozesses gem. §§ 592 ff. ZPO wählt, der für den dinglichen Anspruch für statthaft erklärt ist (§ 592 Satz 2 ZPO).
464
cc) Dem Gläubiger bleibt es auch unbenommen, aus dem Zahlungstitel die Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu betreiben, wie jeder andere Gläubiger mit tituliertem Anspruch die Immobiliarzwangsvollstreckung betreiben kann. Nur hat die Zwangsvollstreckung aus dem dinglichen Titel den Vorzug der Priorität: Der Gläubiger wird nach Maßgabe des Zeitpunkts aus dem Grundstück befriedigt, in dem sein Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen wurde, also nach Maßgabe des Ranges (§ 879 BGB). Der Rang der Zwangsvollstreckung aus dem persönlichen Titel richtet sich dagegen nach dem Zeitpunkt der Pfändung, das ist bei einem Grundstück die Eintragung einer Zwangshypothek (§ 867 Abs. 1 ZPO, s. nachf. Rn. 499). Andererseits kann der Gläubiger aus dem persönlichen Titel in das gesamte Vermögen des Beklagten und nunmehrigen Vollstreckungsschuldners vollstrecken, während sich der dingliche Titel ausschließlich gegen das Grundstück richtet, das mit dem Grundpfandrecht belastet ist. Für die Kosten des Duldungsprozesses, den der Grundeigentümer verloren hat, haftet er dagegen gem. § 91 ZPO auch mit seinem sonstigen Vermögen.
465
dd) Die Parteien (also Gläubiger und Grundstückseigentümer) können sich den Prozessweg ersparen, wenn sie gem. § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO eine vollstreckbare Urkunde errichten, mit der in gleicher Weise wie durch Urteil die Duldung der Zwangsvollstreckung erreicht werden kann (vorst. Rn. 191). Es handelt sich um eine notarielle Urkunde, in der sich der Schuldner wegen seiner Verbindlichkeit der sofortigen (also keines vorgeschalteten Prozesses bedürfenden) Zwangsvollstreckung unterwirft. Auch vollstreckbare Urkunden können sowohl für persönliche wie für dingliche Ansprüche errichtet werden. Ein gem. § 1147 BGB tauglicher Titel ist nur ein solcher, der den dinglichen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung beurkundet. Als weitere Vollstreckungstitel kommen Schiedssprüche und gerichtliche Vergleiche in Betracht (§ 794 Abs. 1 Nr. 1, Nr. 4a ZPO). Die Verteidigung (vorst. Rn. 274, 459) des Schuldners findet durch Vollstreckungsabwehrklage gem. §§ 797 Abs. 4, 767 ZPO statt resp., wenn er sich gegen die Wirksamkeit einer Unterwerfungserklärung wendet (vorst. Rn. 191), die prozessuale Gestaltungklage analog § 767 ZPO[7].
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